交叉路口的房市 潜流下的浪涌狂奔

图穷匕见 上游行业始觉寒风蚀骨

行业排头兵的大幅受挫引起大量讨论,有专家认为被大肆宣传的房市反弹可能只是一场海市蜃楼。

摩根士丹利(Morgan Stanley)上周警告称,在大选后因降息和监管机构放宽贷款标准而出现房市反弹迹象的情况下,大量涌入建筑产品类股的投资者忽视了行业尚未完全摆脱困境的现状。实际上,房市低迷的图景还尚未在上游行业真正展现。

上周,澳洲最大私人住宅房地产开发商之一的拉兰集团(Ralan Group)因5亿澳元的债务而倒闭,成为澳洲房地产市场长期疲软的最新迹象。(详见本网早前报道《澳洲建筑业“失血”:》)

拉兰集团的遭遇并非孤例。此前墨尔本的斯特勒集团(Steller Group)也因负债被迫由亚洲对冲基金贷款机构OCP接管。

而专家警告称,过去两个月内澳洲两家大型开发商的接连倒闭或许只是开始,随着销售放缓、估值下跌和建筑成本上升,更广泛的市场调整带来的影响逐渐扩散,开发商将面临“巨大的财务压力”,二级和三级上市开发商可能步其后尘。

此外,房建审批量仍在不断下滑,截至今年6月的一年来,由于贷款收紧和房价下跌,开发活动受到影响,新的房建审批量创下六年新低。

2019财年,房屋审批总量下降了五分之一至187515,较一年前232915的审批量有大幅下降。

同时,为应对信贷限制和避免加剧供过于求市场态势,市场也开始进行自我调整以布里斯班为例,自2009年以来,该首府城市所有经审批的高层建筑项目中,投入建造的项目不到一半(详见本网早前报道《公寓市场进入自我调整阶段 消费者为此买单》)

拨开迷雾 房市阵痛仍未消失

与上游行业寒风萧瑟的态势形成对比的是,过去一周,有积极迹象表明,房市在经历了近两年的下跌后似有回暖迹象。

自联邦大选之后,房市乐观情绪开始蔓延,加之信贷放宽和降息政策的促进,房市似乎已经做好涅槃再生的准备。

根据Corelogic最新数据,在7月份,8个首府城市中有5个城市房地产价值均略有增长,悉尼、墨尔本和布里斯班房价分别增长0.2%,霍巴特和达尔文房价分别增长0.3%和0.4%。

Corelogic的研究主管Tim Lawless对此表示乐观,认为6月份悉尼和墨尔本房价出现微涨,目前7月份5个首府城市房价的广泛上涨正说明房价回暖趋势的延续。

而据早前的采访报道,投资者和首次置业者则称,部分楼市开始回温,购房者害怕错过抄底入场的机会纷纷积极入市。(详见本网早前报道《房市回温 澳市民“担心错失良机”纷纷加入购房大潮》)

上周末的清盘率也走势向好,全国房产拍卖清盘率约为64%,相较去年同期增幅约为25%。(详见本网早前报道《悉尼墨尔本清拍率回升 地产市场涅槃再生?》)

房市乐观者认为,市场正在对政策激励措施作出反应,抵押贷款利率下降、最低贷款利率下限取消、新的建筑审批量降低、市场远期库存不足、市场信心提高等因素都推动买家更加热情高涨。

但专家警告称,尽管目前房价出现回升,澳大利亚有史以来最大的房地产建设热潮之后的疲软期仍将持续一段时间,房市阵痛尚未消失。

实际上,尽管有乐观情绪已渗入房市,各相关数据也似乎令人振奋,但在经过一段长时间的受损之后,房市仍要经过一算时间的自我调节才能恢复过来,

此次市场催化剂与之前的市场复苏阶段非常相似,即利率下降和信贷渐宽,但也要看到房地产市场新催生的乐观情绪尚未转向开发活动,到今年6月,新的住房审批数量已跌至6年来的最低点。

此外,建筑业缺陷旋涡隐忧仍在,期房公寓市场仍然面临压力,新开发项目的预售仍然疲软,自去年圣诞夜,悉尼多栋公寓楼陆续被曝出现不同程度建筑质量问题,更加剧了公寓市场的疲软状况。(详见本网早前报道《悉尼裂缝大楼谁担责?》,《悉尼再现“房脆脆”故事 Zetland危楼遭曝光》,《“楼脆脆”公寓频现悉尼 两种楼房被指为高危投》http://www.acbnews.com.au/industrynews/20190617-34953.html,《“楼脆脆”事件倒逼澳建筑业系统性改革 行业信心重建迫在眉睫》)

其中,受建筑质量风波影响,四层或四层以上高层公寓审批量下滑最为严重,同比下降超过37%至41715,下滑速率创22年来新高。

潜流暗涌 市场自我调节下机遇何在

房市阵痛尚未消失,隐忧中逆风阵阵却也孕育着巨大机遇。

过去两月内,澳洲两家大型开发商接连倒闭后,房市乏力困境凸显,而高杠杆率的开发商在利润微薄的情况下可能会成为期房公寓市场疲软的下一个牺牲品。

随着销售放缓、估值下跌和建筑成本上升,更广泛的市场调整带来的影响逐渐扩散,开发商将面临“巨大的财务压力”。

房市疲软期延宕首当其冲的便是高杠杆开发商,一旦成本增加,它们便几乎没有任何斡旋空间。以拉兰集团和斯特勒集团为例,它们在市场最高峰时期以最高价格买入房产,并背负了大量高昂的非银行贷款。

而资金实力更为雄厚的开发商更能抵御经济衰退。中资开发商保利澳洲(Poly Australia)去年决定继续持有位于悉尼埃平的保利天际项目剩余的30套公寓,对其进行出租而非冒着贬值风险进行折价出售。

但并非所有开发商都有如此底气,开发商们往往希望依赖最后一批关于的销售来偿还建筑贷款,继而开始下一个项目,但未售公寓承压给开发商带来了巨大压力。

而这恰恰成为瑞士信贷与其他非银行贷款机构可以利用的金融缺口,目前,由于主要商业银行收紧贷款导致商业房地产融资缺口更大,包括瑞士信贷(Credit Suisse)在内是一些信贷机构在房市尚未反弹的情况下找到了更多机会,开始为开发商剩下的未售公寓项目提供大量贷款。

瑞士信贷地产主管Angelo Scasserra表示,“我们正在对未售公寓项目提供贷款,为开发商们提供一种解决方案,由此开发商们能获得一些流动资金,并有更多的时间(可能一到两年)来处理剩余库存。”

18个月前,此类贷款的规模通常为2000万澳元至4000万澳元,但随着未售出公寓数量的不断增加导致整个行业继续衰退,目前贷款规模已从5000万澳元增至1亿澳元。

事实上,开发商们所有的利润都锁在这些剩余库存中,此类贷款可用于偿还建筑贷款,可能会给开发商带来更多的流动性。

而主要银行的退出给其他贷款机构留下了相当大的空间。据估计,由于商业房地产债务在当地市场已接近2900亿澳元,未来五年的融资缺口可能会扩大到500亿澳元或更多。

瑞士信贷面向那些无法从主流贷款机构获得融资的成熟商业地产放贷,近年来其房地产账簿在当地市场上已扩大到数十亿澳元。

该机构称,澳洲住宅市场潜力巨大,一旦建筑活动有强劲复苏,届时将需要大量的建筑融资,而这将在未来24个月内掀起下一波浪潮。

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